銀城生活服務迅猛增長的底氣：市場化能力與社區增值服務

原創

日期：2021年8月25日 上午8:33作者：覃漢計 編輯：lala

物管行業因同時兼具了準公共服務、消費和資產管理三大屬性，並同時兼顧政府、居民和業主三大層面，這種四方共赢的格局在國内消費升級的趨勢下迎來黃金發展期。

此外，疊加政府支持物管行業市場化、規模化發展，行業廣闊的藍海市場為物管企業帶來了歷史契機。

早已具備高度市場化能力的銀城生活服務(01922.HK)一直專注投身於行業的轉變中，通過前瞻性佈局在市場中成功脫穎而出，今年上半年的業績報是公司實力日益增強最好的印證。

報告期内，銀城生活服務成績單延續突飛猛進的態勢，其中實現營收5.88億元人民幣（單位下同），同比增長40.97%；母公司擁有人應佔溢利為4019.1萬元，同比增長36.07%；淨利潤率達7.5%，同比提升0.3個百分點。

在國内物管行業進入内分化不斷深入的快速叠代階段，縱觀銀城生活服務半年度的表現，立足南京的同時積極展開外拓，社區增值服務業務大展身手，成為公司半年度盈利能力更上一台階的「金鑰匙」。

外拓能力強悍，在管面積持續高增

銀城生活服務是2020年中國前25強物管企業，作為根植南京物業服務市場的企業，銀城生活服務堅持「以南京為區域中心，深耕長三角富裕城市」的長期戰略，並根據「加密南京、做大蘇南、佈局淮海」的策略積極穩固公司在南京的地位，同時開拓更多潛力市場。

與當前很多港股市場上物管上市公司過於依賴母公司進行「輸血」不同，銀城生活服務強調自力更生，在多年累積的優質服務和品牌影響力下，公司展現出極強的自我造血能力，市場化能力在業内處於領先地位。

過去幾年，在「銀城係」穩定提供項目來源的基礎上，銀城生活服務搭建「服務網格化、業務模塊化、模塊專業化、管理數據化」的創新業務模式走市場化道路，積極向獨立第三方房地產開發商獲取新商機，承接第三方項目的實力逐漸步入成熟期。

上半年，銀城生活服務加大南京以外地區的拓展力度，令其非南京地區在管建築面積迄今已超過1800萬平方米，同比大幅增長75.6%。報告期内，公司在管建築面積達4900萬平方米，同比增長45.31%。其中，來自第三方開發商在管建築面積同比飙升49.59%至4123.4萬平方米，佔比高達84.15%。

而在2016年，銀城生活服務服務來自第三方開發商的在管建築面積比重只為54.43%，四年半時間該比重大幅提升了近30個百分點。

今年上半年，公司來自第三方開發商項目的收入比重達到了82.3%，成為公司取得營收淨利潤雙雙實現跨越式增長的驅動力。這充分表明，銀城生活服務這幾年來不僅是區域上外拓，同時還大大降低了對母公司的依賴，逐步在業界建立起良好的口碑，從而赢得客戶信任及推薦。

根據統計，截至目前已發佈半年報的港股物管企業中，銀城生活服務上半年來自第三方的在管面積佔比高居第一位，明顯高於雅生活服務(名列第二)80.8%的比重。

市場化拓展能力是判斷物管公司中長期發展潛力的標尺，能夠反映物管公司的品牌力、產品力和服務力，是物管公司核心競爭力的綜合體現。毫無疑問，銀城生活服務的品牌力、產品力和服務力都具備了強大的實力，在同等規模物管企業中具備更優異的市場化外拓能力，成為公司具備高成長性的基石。

目前，商辦物業、產業園區、學校、醫院、公共場館等業態百花齊放，但佈局過於分散，產業園區、學校、醫院等業態500強企業覆蓋度不足30%。這意味著物管行業覆蓋度和集中度提升空間廣闊，有強大市場化能力的企業將加速分享藍海市場的大蛋糕。銀城生活服務憑借過硬的外拓能力積極拓展非住宅項目，不斷豐富產品線，近年來新增了醫院、商業綜合體、購物中心等業態。

報告期内，銀城生活服務的非住宅項目達251個，同比增加86個，帶來的收入同比增長逾40%至2.19億元，這些項目涵蓋了政府設施、金融機構、物業銷售場地等十個細分領域。在強大的外拓能力下，銀城生活服務未來將斬獲更多、更廣泛的非住宅物業，從而進一步增厚公司盈利水平。

此外，銀城生活的内生增長也將令市場期待。

公司在上半年收入大多來自南京物管市場，按在管項目面積計算，佔比達62.6%。值得注意的是，於今年4月，南京市發改委和市房產局正式發佈的《南京市普通住宅前期物業公共服務等級和收費標準的通知》，建議新建普通住宅物業管理費用指導價格上限上調36.8%到2.6元每平方米。

這是南京物業收費標準十多年來首次上調，預計有助於銀城生活未來以更好的價格向二手物業管理項目提供服務，從而帶動公司收入及盈利增長。

社區增值服務成為另一增長曲線

近年來，隨著消費升級趨勢以及居民生活水平的提升，天然貼近業主的社區增值服務為物管企業增加營收來源和增強盈利能力帶來巨大的想象空間，有望成為行業利潤的主力軍。

另一方面，近期多個利好社區增值服務的文件出台，支持物業管理企業在線上線下一體化、社區養老、便民生活等領域開展業務，為有實力的物管企業的長期成長帶來機遇。

早在2012年，銀城生活服務就已開始探索社區增值服務。目前，公司的社區增值服務包括共用空間增值服務、健身服務及生活社區便利服務，可為客戶提供多元化的服務，提升客戶體驗和滿意度。為拓展服務範圍及加大價值挖掘力度，公司於2020年向家裝、團膳、團購及換電等多個領域延伸，其中前三塊業務在今年上半年已開始步入正軌並貢獻收益。

從半年報可以看到，社區增值服務收入的強勁增長，成為了拉動銀城生活服務的另一大增長曲線。

隨著公司承接的項目數量增加及公司為業主、社區所提供的服務規模進一步提升，公司報告期内的社區增值服務業務收益約1.26億元，同比增加約56.3%。該業務收入比重為21.39%，較去年同期上升2.1個百分點。這個比重，在港股物管板塊中也處於前列。

社區增值服務在一定程度上可以減少人員和物資的投入，因此利潤率普遍高於基礎物業管理服務。報告期内，銀城生活服務社區增值服務的毛利率達36.2%，成為公司新的支柱性業務。其中，共用空間增值服務、健身服務以及生活社區便利服務收入分别同比增長56.33%、73.33%及45.97%，在國内經濟復甦以及疫情防控成效下繼續保持高增長。

今年6月底，銀城生活服務的生活社區增值服務涵蓋203項住宅物業及19項混合用途非住宅物業，分别同比增加61項及10項。不難看出，公司生活社區增值服務業務覆蓋範圍的持續擴張，與公司業務規模不斷壯大以及積極探索多元化服務不無關係。隨著未來持續深耕不斷擴充的在管項目，公司強勁的外拓能力將持續向社區增值服務輸送可觀的項目，有利於公司進一步開拓基礎物業費之外的價值創造途徑，提升服務能力，創造高附加價值。

從整個行業看，考慮到當前社區增值服務仍處於相對初級的階段，未來存在極大的深化空間。從過去幾年的發展路徑看，銀城生活服務的社區增值服務與其外拓動作緊密相連，隨著未來規模擴大帶來的效應持續增強，將有利於進一步夯實公司的發展後勁，實現經營規模與業績指標的不斷突破。

總結：我國物管行業高速成長與激烈競爭並行，未來市場化能力及社區增值服務能力將成為企業得以立足並壯大的根基。

前瞻性區域集中化戰略、持續提升市場化以及社區增值服務的規模，是銀城生活服務今年上半年業務能實現全面開花、多個指標處於行業領先地位的根源所在。

銀城生活服務在今年年初制定了三年發展戰略，爭取在三年内成為江蘇省頭部企業，2023年時收入和在管面積達到年化不低於35%的復合增長率，收入爭取達到23億元，在管面積突破1億平方米。

而隨著銀城生活服務管理業態愈加豐富且多元，規模效應逐漸顯現，加上行業利好政策及品牌效應，公司中長期投資價值更是有待被持續挖掘，有望再造下一個高增長的「三年計劃」。換言之，銀城生活服務的下一段更令人憧憬的高速增長路途才剛開始。

但值得注意的是，按市場估計，公司2021年全年純利有望達約一億元，現價預測市盈率不到10倍，遠遠落後於同業公司。以港股當前47家物管上市公司計，2021年預測市盈率為27倍，意味著公司股價在後市有較大的上升空間。

作者：覃漢計