【透視】官司、負債纏身！借殼上市遙遙無期，中庚地產路在何方？

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日期：2021年3月16日 下午8:33作者：橘子汽水 編輯：lala

2020年12月18日，鄭州市中級人民法院恢恢復對中庚地產實業集團的強制執行。案件涉及被執行人包括中庚地產實業集團有限公司（現已改名為中庚置業集團有限公司，下文統稱「中庚地產」）、北京和昌投資有限公司、十堰和昌旅遊開發有限公司、吳龍圳、和昌（十堰）房地產開發有限公司、和昌（湖北）置業有限公司，被執行標的4.84億元。

不計這宗法院強制執行案，中庚地產實業早已是「官司纏身」：公司涉及民間借貸糾紛被起訴案件9宗、借款合同糾紛被起訴案件4宗、廣告合同案件糾紛被起訴案件4宗、建設工程合同糾紛被起訴案件3宗……據企查查統計，公司被起訴立案凡28宗。

按官網說法，中庚地產發於1997年，由梁衍鋒在中國香港注冊成立中庚集團。2000年開始，中庚地產拓荒金山新城，翌年成立自有中庚物業，2006年走出福州進軍大連，07年開拓蘇州市場，10年落子山城重慶，12年開始多元化佈局，至今已二十有四年。

閩係房企素以「激進」聞名，高槓桿快速擴張是它們在行業脫穎而出的慣用手段。當行業融資的門檻提高，這些激進的房企亦難免被絆個踉跄。

身為閩係房企一員，中庚地產亦不能例外。

2020年踩雷三連

根據官網介紹，中庚地產在房地產領域精耕細作24年之後，項目已覆蓋全國的京津冀經濟圈、環渤海經濟圈、長三角經濟圈、海西經濟圈、成渝經濟圈、長江中遊經濟圈六大區域，累積投資、開發項目四十多個，土地開發建築面積超1100萬平方米。在上海、福州、美國等地投資建造了四家自主品牌酒店。商業地產則有上海中庚漫遊城，在浙江、福州開發有多個系列小鎮……

2019年，中庚集團榮膺「中國房地產開發企業61強」。

但在進入2020年之後，至少從外表看上去順風順水的中庚地產便開始接連踩雷。

過去除了加槓桿運作，中庚地產還擅於與國企合作開發房地產項目，市場得名「國企合作王」。2009年，公司與北京首農集合作開發佔地面積千餘畝的保障性住房項目，大獲成功。之後雙方再續合作，在東北的大連、旅順都搞出過一番成績。

在福州當地，中庚合作過國企包括首開集團及保利等老牌國企。在上海，中庚以近20億從當地老牌國資委房企上海實業城市開發集團手中接過了上海城開龍城40%股本權益。吃過甜頭的兩者後來又在去年年底合組合營企業，開發武漢陽邏經濟開發區中心地塊。

然而，長袖善舞的中庚地產終究還是會有失手的時候。2016年3月29日，百瑞信託成立百瑞寶盈614號集合資金信託計劃，用於和昌國際城的開發建設，第一期共募集信託資金2.5億元；同年8月19日，第二期信託資金1.709億元注入；9月份，第三期信託資金1.3億元注入。信託金額總計5.209億元。

和昌國際城佔地1600畝，規劃面積200萬平方米，分三期開發。一期負責單位是和昌（十堰）房地產開發有限公司，二、三期都是和昌（湖北）置業有限公司。

2017年7月，中庚地產與和昌十堰、和昌湖北簽訂《和昌國際城項目股權轉讓與合作開發協議》，中庚地產完成和昌十堰股東和法定代表人變更登記，成為和昌國際城一期大股東，而和昌湖北的股權轉讓則因故未能順利完成。

2018年6月，中庚地產進入和昌十堰，將和昌十堰的注冊資本由5000萬元增至1.02億元。這時候，公司才發現，原來項目此前的兩個開發方只在2018年11月16日提前償還了1000萬元。

一直未收到還款的百瑞信託將國際城三個開發商和昌湖北、和昌十堰以及中庚地產告上法院。2019年7月25日，鄭州中院立案執行，執行標的4.84億元。第二年2月24日，鄭州中院向被執行人發出限制消費令，在調查發現被執行人再無可供執行財產之後，終結了執行程序。當年年底，鄭州中院再次立案，恢復強制執行，於是便有了文章開頭中庚地產列為被執行人的案件。

向來低調的公司創始人梁衍鋒本人亦曾在去年4月13日因為一宗借貸糾紛被上海市第一中級人民法院列入失信被執行人名單。據公司前高管披露，案件涉及梁衍鋒與其一位女性朋友龔世英的借貸。雙方借款時未簽訂嚴格借貸合同，無明文規定何時還款。之後龔世英急需用錢引發糾紛。

中庚地產表示，梁衍鋒已於4月28日與龔世英達成執行和解。4月29日，法院解除相關措施。一個月之後，法院裁定以凍結、劃撥梁衍鋒銀行存款8783萬元的方法解決糾紛。

2017年，中庚地產通過收購中科建設或其關聯企業已投資項目公司部分股權的形式進行合作。之後公司又向中科建設借款15億元。2020年7月，中科建設出現資金危機。同年10月，公司破產重整案獲上海市第三中級人民法院受理，經審計負債總額達371億元。

同期，中庚地產亦已完成對中科建設的債權申報，15億元何時才能回款至今仍難有分曉。

據企查查統計，去年一整年，中庚地產共涉案33宗，較往年數量大增。截至目前為止，公司所涉案件中，案由是民間借貸糾紛的有13宗，借款合同糾紛案件執行有10宗，建設工程合同糾紛有5宗，其身為被告涉案金額總共為2.75億元。

2020年，中庚地產頻頻踩雷，其中有像國際城項目和中科建設這樣的「非戰之罪」，但亦有梁衍鋒銀行賬戶被強制劃扣還錢的尷尬（有關梁囊中羞澀的情況，其實早有預兆。2019年底，梁衍鋒被凍結資金1.04億元，凍結期限至2022年10月22日）。

從去年中庚地產暴增的涉案數量，不難發現公司的資金面已然出現了問題。

資金依然緊張

中庚地產雖然沒有上市，但因為公司有在市場上向公眾發行公司債，故需要公佈債券年報，從中即可了解公司近幾年的經營情況。

2019年，中庚地產主營業務收入為97.58億元，同比下降20%。其中，房地產銷售收入由2018年的100億元大幅下降55億元，對應毛利率則從34.78%下降至23%，是公司業績下滑的重要原因。

當年，公司轉結項目面積（受部分項目2018年提前交付以及 2019 年竣工備案時點調整影響）及單價、毛利率均有所下降，導致房地產銷售業績不理想。

銷售轉結下滑之餘，公司未來營收的預期指標2019年新開工面積僅為97.56萬平米，較此前兩年的158.14萬平米及214.75萬平米大幅滑坡，表明中庚地產未來的經營策略可能將以「去化」為重心，而不再會採用激進的擴張方法。

根據聯合信用評級有限公司出具的《公司債券跟蹤評級報告》，公司2019年經營主要存在四點問題：

一是公司拿地方式轉變為產業勾地為主，產業勾地項目未來不確定性較大；

二是公司在售項目區域集中度較高，部分項目存在去化較慢的情況，佔用公司資金；

三是公司在建、擬建項目和產業勾地項目未來資金需求較大，面臨較大的資金壓力；

四是公司酒店業務經營情況一般，超大型物業出租率有待提高，一級土地整理項目佔用資金較多。

其中，中庚地產的資金問題無疑是制約公司發展的最大障礙。截至2019年末，中庚地產在建及擬建項目尚需完成投資總共還有233.40億元，隨著必要的產業勾地項目規模增加，公司將難免會面臨更大的資金支出壓力。

資金面方面，中庚地產截至2019年末全部債務為292.93億元，其中短期債務佔28.40%，為83.18 億元，較年初增長88.24%。按期限劃分，中庚地產的有息債務中，一年以内到期有58.19億元。同期，公司有貨幣資金15億元，其中受限資金3.12億元。

按照公司短期借款還款安排明細，中庚地產一年内到期借款中，約有42.28億元會通過到期轉貸、以經營性物業貸置換、放款置換以及調整還款計劃等方式進行再融資或期限調整安排。

即便如此，可預計在2020年及之後相當一段時間中庚地產的資金面還是會非常緊張。

按公司2020年中期報告所示，中庚地產短期負債（短期借款+其他應付款+一年以内到期的非流動負債）合共仍有40億元，而現金及現金等價物則反而減少至10.74億元（主要原因融資活動償還借款），公司資金壓力仍然非常緊張。

從細分業務銷售收入看，去年上半年房地產銷售錄得收入32億元，同比增長22%。公司第二大業務分部，貿易收入錄得20.26億元，同比增長188%，但該分部毛利率只有1.05%，因此只能貢獻非常少的毛利。

2020年下半年，監管機構以三道紅線引導房企健康發展。可以預計，中庚地產在目前較重的資金壓力下，其業務焦點將延續2019年的「去化回款」策略。而未來幾年，中庚地產背上龐大的負債仍很大可能會限制其日常經營。

高溢價收購東方銀星，買出個寂寞

中庚地產看著熱鬧，實則並沒有貢獻多少毛利的貿易業務里，大部分收入來自上市公司東方銀星（600753-CN）。現在看來，中庚當年高價對東方銀星的收購，無疑是一筆失敗的交易。

2017年3月3日，中庚地產以56.03元/股的價格，從東方銀星當時第一大股東東晉中東鑫建材貿易有限公司獲得3837.44萬股股權，總代價21.5億元。股權轉讓完成後，中庚地產持有東方銀星29.98%的股權。該交易單價較東方銀星當時的市價溢價51%。

之後，中庚地產又在二級市場舉牌增持東方銀星達到30%的要約收購線。當年4月中旬，梁衍鋒如願以償成為東方銀星董事長及法人代表。

然而成為東方銀星最大股東之後，中庚地產卻沒有將自己的地產業務注入上市公司的殼，實現借殼上市。本來按照中庚地產在官網里披露的計劃，東方銀星將會在三到五年内被打造成為集「房地產開發、文化、科技、旅遊」等綜合類上市公司，但截至目前為止，東方銀星都只歸屬在中庚地產的「貿易」，貢獻增收卻不增利的微薄毛利。

行内人士分析，中庚地產之所以在成為東方銀星第一大股東之後遲遲不進行資產重組，原因可能是當年下半年開始市場對地產類重大資產重組監管加嚴，因此當初高溢價收購的中庚地產一直未能完成自己的上市（融資）夢。

而從事大宗商品貿易的東方銀星毛利率一直都很低，當年在市場上被認為只剩下「殼」有價值，其正常經營每年產生的淨利潤非常有限，從2017年開始淨利潤就沒有超過2500萬元，對中庚地產的貢獻其實並不大。

而失去了借殼上市的可能之後，中庚地產（即下圖「中庚置業」）只能將其手上持有東方銀星的股權全部質押，以達到融資的目的。

中庚地產的高溢價收購，最終只買了寂寞，落得一地雞毛。

今年1月份，中庚地產宣佈由於公司正在籌劃「債券相關重大事項」，故公司旗下兩只公司債從1月7日起停牌。至於債券相關重大事項所謂何事，公司仍未作出解釋。

在此一年之前，中庚地產有投資的上海城開集團龍城置業集團共15.75億元的股權遭上海一中院凍結。

官司、債務雙重纏身，當初花巨資欲借殼上市偏偏又失敗了的中庚地產，在融資收緊之後，路，生活可能會異常艱難。

作者：橘子汽水