理性拿地，穩降槓桿，旭輝控股（00884.HK）積極守住及開拓基本盤

原創

日期：2021年9月1日 上午8:16作者：覃漢計 編輯：lala

我國房地產行業變天，但未能阻礙旭輝控股(00884.HK)的高質量增長趨勢。

近兩年來，在「住房不炒」、「三道紅線」、「集中供地」等多重嚴厲調控政策下，整個地產行業生產鏈面臨較大衝擊。在這種背景下，房企面臨政策轉向、資金收緊、利潤下降和轉型創新等多方面的挑戰，這十分考驗房企的綜合實力和戰略定力。

在管理層強執行力的推動下，旭輝控股上半年積極應對行業變局，保持了財務穩健和業務均衡及可持續發展。這種穩中求進、擁抱轉型、踐行長期主義的發展之道，成為旭輝控股上半年穩步健康發展的驅動力。

上半年，旭輝控股實現合同銷售額1361.5億元，同比增長68.65%；營業收入363.73億元，同比增長58%；淨利潤53.6億元，同比增長13%；核心ROE為22.3%，連續6年維持20%以上。旭輝控股的該幾項指標，在前20強房企中均名列前茅。

能在如此複雜的環境中實現業務發展和盈利能力再上一台階，得益於旭輝控股適應變革和自我革新的同時守住安全底線，以「理性拿地」和「穩降槓桿」兩大策略鞏固發展基本盤、構築長期競爭力。

理性拿地，多元拓儲

「堅持不拿貴的地，謹慎投資」，這是旭輝控股上半年來對於拿地的方針。

實際上，旭輝控股在過去十分善於把握市場窗口期，通過靈活調整拿地策略，穩健地拓展了公司的土地儲備。

「集中供地」政策出來前，不少房企以量出為入方式拿地，導致出現債務困境和承兌壓力。上半年，旭輝控股本著謹慎投資的理念，強烈控制住各種買地念頭，拿地力度較去年更為審慎和穩健，拿地強度小於監管指標的40%。

報告期内，旭輝控股利用多種渠道拿地，如招拍掛、收並購、舊城改造等，其中公開市場拿地佔比73%，多元化拿地佔比27%。得益於多元化的拿地方式和靈活的合作機制，公司有效降低了拿地成本，分散了拿地風險，上半年新增土儲的土地成本為6982元/平方米，較2020年同期的7758元/平方米下降了10%，有利於提高公司利潤水平。

在加大全國化佈局縱深的同時，旭輝控股進一步向一二線城市和優質都市圈聚焦。報告期，旭輝控股收購了43個新項目的權益，土地代價合計約277億元，新增貨值1279億元，總建築面積為770萬平方米，其中一二線佔比達82%，土儲結構進一步優化。

分區域來看，長三角區域、環渤海區域及中西部區域是旭輝控股上半年重點佈局的區域。報告期内，旭輝控股戰略性新進入鹽城、六安、宣城等在内的8個城市，繼續聚焦的同時擴大了區域深耕，從而加強區域及省域化的滲透。

從總土地儲備來看，旭輝控股今年6月底共擁有建築面積5841.4萬平米，同比上升3.3%。其中，一線城市佔比11%，二線城市佔比61%，準二線佔比13%，強三線佔比6%，三四線佔比9%。目前，旭輝控股高質量土地儲備已覆蓋了全國不同區域的85個城市，超過90%位於一二線及強三線城市，優異的土儲結構以助力持續發展。

旭輝控股這種謹慎且穩重的拿地政策，一方面可加碼深耕的都市圈，在有品牌效應、管理團隊能力較強、市場厚度較厚的城市進行深耕，提供更加精細化運營的同時增強公司快速去化的能力；另一方面是可實現戰略補充貨值，合理調整土地儲備資源結構，適度的儲備滿足了公司2年以上的銷售，為未來業績穩增長創造基礎。

隨著我國城市間分化加劇，在人口持續流向一二線城市的背景下，旭輝控股的深耕三大核心都市圈及一二線城市的佈局成為驅動公司業績增長的穩定器。在今年上半年的合同銷售額中，長三角及環渤海該兩個都市圈的合同銷售額佔比超過60%，一線及二線城市的合同銷售金額佔比則達約71.1%，持續保持在70%以上的高水平。

穩降槓桿，為長遠發展蓄能

在「三道紅線」政策下，旭輝控股積極降槓桿，從資產端、預收端、負債端和權益端四個層面持續發力，債務結構不斷得到優化，財務穩健及健康。

報告期内，旭輝控股的負債總額為1107.47億元，淨負債為583.41億元，淨負債率為60.4%，較2020年末下降3.6個百分點；剔除預收款後的資產負債率為72.1%，持續在下降，達標指日可待；擁有現金524.06億元，現金短債比2.7倍，保持穩定。

從「三道紅線」來看，旭輝控股目前雖然仍處於「黃檔」，但三項指標均持續優化，目前唯一處在黃檔的為剔除預售款後的資產負債率一項。公司管理層表示，有信心通過經營提效夯實基礎，在2021年末進入綠檔。

在融資方面，得益於穩健的基本面和財務結構，以及良好的信貸評級，公司境内外融資順暢，融資成本亦持續下降。

上半年，旭輝控股的加權融資成本降至5.1%，較2020年末已下降0.3個百分點，處於行業較低水平，尤其在民營企業中保持優勢。

報告期内，旭輝控股靈活運用銀行貸款、境内境外債券、可轉換債券、永續債等多種融資方式。穩健的融資策略為公司後續的項目拓展奠定良好基礎，也幫助公司取得較好的財務表現。

隨著旭輝在綠色金融領域的持續突破以及ESG水平的不斷提升，公司在綠色融資上表現出較強的融資能力。其中，今年5月成功發行了5億美元的綠色債券，包括3.5億美元的5.25年期債券，利率為4.45%，1.5億美元的7年期債券，利率為4.8%，這也刷新了旭輝境外美元債發行的最長期限。

目前，公司平均債務賬期4.6年，其中一年内到期債務佔比17.7%，報告期内主動償還2.47億美元永續債，並已完成下半年主要到期債務的再融資。因穩健的財務表現，標普、穆迪、惠譽紛紛給予旭輝控股穩定的信貸評級，表示對後者的認可。

另外值得注意的是，旭輝控股經營提效的成果亦是債務結構得到顯著改善的一大推動力。

首先，旭輝控股通過強大的產品力實現突圍，享受產品力帶來的溢價。如公司重點打造的「微笑街區」以專業匠心與人文情懷，為客戶打造更優的生活配套，實現了高去化的目標。同時通過商住聯動，住宅項目熱銷不斷，其中重慶江山雲出首開實現了高達70%的去化；紹興上河之城首開去化10.2億，累計去化21.3億。

其次，旭輝控股積極在主力城市深耕大流量項目，打造明星流量大盤，從而持續鞏固公司項目的高去化。上半年，公司銷售14個超10億的流量大盤，其中上海世紀古美首開去化高達33億。半年報顯示，下半年旭輝控股可售貨值2600億元，全新項目53個，其中貨值超過25億元的大盤就超過了10個。

得益於產品力和大流量項目相結合的貢獻，旭輝控股上半年新開盤去化率高達71%，簽約回款率維持高位，超過90%。能在上半年如此嚴峻的調控環境下實現高去化率和高回款率，對於市場來說實屬不易，這既是旭輝控股堅持深耕高能級城市帶來的成果，同時也是公司經營提效持續深化所產生的回報。

從現金流層面看，旭輝控股經營提效的不斷深化也在助力公司保持穩健的現金流。今年6月末，公司在手現金達524億元，同比增長2.25%；報告期内，經營現金流為正。

在「三道紅線」高壓之下，房企現金流都受到不同程度的考驗，降負債、管控好現金流已成為現階段房企的主旋律。旭輝控股保持好了穩定的現金流狀況，不但在充滿挑戰的環境中穩重了經營基本盤，還能為公司降槓桿、優化債務結構提供支持，在降負債和規模增長找到了平衡。

換言之，旭輝控股這是在構建長期競爭力中一個強有力且正確的戰略方向。公司堅持看好中國城市化，看多房地產行業，並且已在蓄勢待發，未來可期。

作者：覃漢計