【會議直擊】綠城中國：公司要經歷康復期、健身期然後進入快速起跑期

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綠城中國（03900-HK）於2019年實現合同銷售金額2018億元（人民幣，下同），按年增29%，超額完成目標。公司今年銷售目標2500億元人民幣，公司董事會主席、執行董事及行政總裁張亞東表示，因新冠肺炎疫情，一二季度所受影響較大，但相信在無大的「黑天鵝」事件發生情況下，全年大概率能實現這一銷售目標，但仍要視乎全球疫情發展趨勢和資本市場情況。

今日記者會上，有股東們質疑綠城中國過去三年業績爆雷，資產大量減值撥備，這樣的情況會否持續第四年甚至第五年？公司執行董事及執行總裁周連營表示，並不認為公司業績到「爆雷」的地步。因公司一些歷史項目在經歷了2017年的嚴格管控，影響了項目效益，公司需要根據市場準則等進行必要的會計處理，並對業務進行調整。他又指，根據目前現狀，公司對未來業務發展仍然有信心。

2016年房地產市場迎來週期高點，全年的成交規模創下歷史新高，一邊是地產行業大豐收，另一邊則是不少房企還在高價拿地。而在隨後的房地產政策收緊情況下，當初高價拿地的房企們開始吃苦頭。

「近幾年我們在康復期，往後三年我們在健身期，再過三年可能就變成了快速起跑期。我們的成效可能和大家預期有差距，但我們正在努力向大家的期望靠近」，張亞東將公司所經歷的階段形容成三個時期，又指「公司去年撥備減值17個多億，今年撥備13個多億，目的就是要為公司負責。目前我們大部分問題已得到解決，一小部分問題正在解決。」

綠城中國今年的努力方向是「聚焦利潤」，但這個利潤也是有限度的利潤。張亞東說，「今年的項目都是在2016年和2017年拿下的地，基本面已經確定，只能在這個基本面上做工作，在有限程度上提升利潤，但保證現金流穩定是最基本的要求」。

為與十四五發展規劃相匹配，公司亦提出五年發展規劃設想，未來聚焦重資產、輕資產和「綠城+」三個板塊。公司戰略目標是，於2025年實現銷售規模超5000億元，其中重資產業務實現3500億元，輕資產業務實現1500億元，而「綠城+」板塊可豐富公司產業業態和加強產業鏈。張亞東表示，以重資產目前的發展速度，3500億元的目標其實可提前兩年達成，但公司正在調整業務結構，控制重資產板塊增速，並持續發展提升輕資產板塊和「綠城+」業務的發展。

公司今年下半年分別有一筆9.5億和6億的美元債到期，周連營稱，公司在充分考慮資金的情況下制定合理的還款計劃，會考慮境外銀團以及發債等多渠道部署，公司有足夠能力按時歸還貸款。公司1年內到期借款佔總借貸的36.6%，公司指已提前做好資金安排，現金流較為充裕，債務結構十分合理，償債壓力可控。

另外，公司旗下分拆綠城管理赴港上市，公司執行董事執行總裁郭佳峰表示已向聯交所遞交上市申請，接下來要根據聯交所規定和資本市場安排來進行。他認為，綠城管理上市後可更加明確在代建板塊的行業龍頭地位，確立品牌形象；同時有資本加持，代建業務的發展可更好施展拳腳；除此以外，綠城管理同事能為綠城中國的利潤帶來更大貢獻，以及利好母公司品牌建設。

以下為網絡記者會部分實錄：

Q1.受疫情衝擊，近來市場上可能會出現很多併購機會，公司過去參與比較少，今年的部署會怎樣？

張亞東：今年的確收購機會可能會比較多，我們目前也有在談的，我們在高度關注，希望今年加大這方面的工作。

郭佳峰：我們在併購方面有難處，主要是收購對象要符合我們公司的調性，因為怕影響產品品牌力。我們會鋪開面較廣，進行項目優選。我們會很重視機會，但是也要小心往前走。

Q2.綠城管理分拆上市進展如何？分拆之後有什麼影響？

郭佳峰：綠城管理上市的工作已經展開，我們已經遞交了A1表給聯交所，接下來要根據聯交所規定和資本市場安排來進行。至於綠城管理上市對綠城中國的影響，一方面更加確立了綠城在國內代建板塊的龍頭地位，確立了品牌形象；二是受到資本加持，代建業務可以得到拓展；第三就是預期利潤也能為綠城中國帶來貢獻，也利好我們的品牌影響力。

Q3.總是見到綠城業績爆雷，投資者對綠城業績的預期和公司實際公佈的不一樣，投資者未來怎麼樣判斷綠城的業績？

周連營：我個人認為還沒有到爆雷的地步。大家關注可能在我們的一些撥備上面，感覺比較突然一點，我們也非常理解。撥備減值方面，我們的確有一些歷史項目，經歷2017年的嚴格管控，我們一些項目在限制政策影響下出現了問題，項目效益受到影響。這些歷史上積累下來的物業，按照要求我們進行了必要的會計處理，對業務調整，而這些處理也是負責任的，是成熟企業的做法。對於現階段的狀況，我們還是有信心的。減值方面，我們還是要不斷評估我們的物業，對股東負責任。不同時間和環境中對資產價值評估，未來我們還是會堅持這個原則。

Q4.你們公司連續三年都爆雷，資產大量減值，會不會第四年、第五年了還要爆雷？你們做法和主流市場有些不一樣，這沒有問題，但是不是離主流也太遠了？公司有沒有回購計劃？

周連營：在企業的整個發展過程中，根據規劃配套和項目實施狀況對一些資產進行處置，特別是房地產行業里，這是普遍狀況。不同企業在對持有物業的價值評估方面，把握的水平有一些區別，各個公司根據承受能力和未來長期可持續發展，應該會有好的平衡。我們在未來也會和投資人有更多溝通。

張亞東：回購方面，我們正在研究中。

Q5.您剛提到，疫情之下，綠城現在最關注的是利潤，因為限價的原因，杭州好幾個微虧的項目變成巨虧，能否詳細解說一些？

張亞東：因為每個項目差異都很大，可以會後交流。 還是要感謝老股東們的厚愛。近幾年我們在康復期，再三年是健身期，再過個三年，可能就變成快速起跑期。我們的工作和大家預期可能有些差距，只能說我們在努力去向大家的預期靠近。大家問我最痛苦的是什麼，我說就是改變不了過去。不是綠城改變不了，而是投資者也改變不了過去，這對你們（投資者）是痛苦的，我們表示歉意。但這要時間去改變，我們去年撥備減值17個多億，今年13個多億，目的就是要為公司負責。目前我們的大部分問題已經得到解決，一小部分問題也正在解決。

我們現在最關注的不是銷售額，而是利潤。我們想要給大家做貢獻，但也必須要處理歷史遺留問題，面對原來的基礎。這個成果的呈現和大家想象的有差距，但我們不認為是爆雷。

你們可能更關注未來會怎麼樣，我們認為新的問題基本不會再出現，老的問題也正在解決。