【會議直擊】上坤地產(06900-HK)的“快周轉”而非“高周轉”運營策略 令其“安穩航行”

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【財華社訊】上坤地產(06900-HK)公佈截至2020年12月31日止年度業績公告，營業收入較2019年同期增長8.7%至81.9億元(人民幣，下同)。年內毛利約為17.94億元，毛利率約為21.9%；年內利潤約8.85億元，較2019年同期增長約30.8%。母公司擁有人應占利潤約為3.56億元，按年增長約62.2%。董事會建議支付末期股息每股2分，須待股東於2021年股東週年大會上批准後方可作實。

運營方面，執行總裁周青表示，儘管2020年處於疫情之下，但集團運營提效，穩重有進。集物業銷售的收入由2019年度的約74.49億元增長約7.9%至2020年度的約80.38億元，主要由於年內已竣工及交付物業數量增加使得已交付建築面積較2019年增加所致。毛利率下降至2020年度的約21.9%，主要是由於上年度已交付物業的地理差異及已交付物業毛利率較高所致。

土地儲備方面，周青表示，集團深耕長三角，進一步佈局三大核心經濟區。截止2020年12月31日，上坤地產土地儲備總建築面積約520萬平方米，權益面積約4,50萬平方米，新增項目24個，新增土儲達306萬平方米，其中約63%位於長三角經濟區。其中13個專案乃通過政府舉辦的公開招標、拍賣或掛牌出售收購，11個專案通過合營及聯營方式與協力廠商業務夥伴合作或收購持有土地使用權公司的股權。

2020年度，集團應占合約銷售額約為人民幣126.6億元，較2019年同期增長約9.1%，應占合約銷售面積約為778,311平方米，較2019年同期增長約11.1%，應占合約銷售均價約為每平方米人民幣16,255元。

集團財務方面較為健康。負債方面，助理總裁兼聯席公司秘書陸石媛女士指出公司三條紅線目前踩一條，之後將不斷優化。2020年公司淨負債率降低64.5個百分點至54.3%，剔除預收賬款的資產負債率降低11.2個百分點至72.1%，負債水準持續下降；一年以上到期債務占比約73%。另外，上坤地產于期末的現金及銀行結餘約為人民幣5,333.5百萬元，同比增長約53.1%。

董事會主席兼行政總裁朱靜表示，高品質的適度規模增長路徑將驅動其把握力爭上游的黃金十年，實現跨越式發展。

此外，該公司管理層執行董事、董事會主席兼行政總裁朱靜、執行總裁周青、助理總裁兼聯席公司秘書陸石媛舉行媒體會議並答記者提問，節錄如下：

Q:三條紅線對公司的影響，公司未來對三條紅線的預期為何？

A:截止2020年12月底，上坤淨負債率為54.8%，扣除受限資金後的現金短債比為1.5，扣除預收賬款後的資產負債率為72.1%，前兩項指標均滿足要求，唯第三項略高於70%的紅線。未來針對三條紅線，集團會以此為標準，將現金短債比持續穩定在1以上，淨負債率控制在90%以上，同時通過不斷提升綜合運營效率及產品力，加速銷售開盤的區域化以提高回款率，以降低融資杠杆，力爭達標所有三條紅線。

Q:2021年公司的銷售目標為多少？公司未來規模和增長預期有何展望？

A: 上坤將在未來堅持實行高品質發展的策略，不僅關注增長的規模，更關注是否高品質增長，其中包含經營、產品品質、對客戶股東及社會價值的高品質。而對於規模的增長，預計2021年合約銷售目標增速為15%左右。

Q:公司2020年毛利率顯著降低的原因為何？未來毛利率會維持在多少？

A:2020年毛利率為21.9%，處於行業平均水準，顯著的下降主要原因為2018-2019年公司毛利率水準顯著高於行業水準，主要原因為70%的收入來自上海收並購所取得專案，原始土地成本低，因此拔高當年毛利潤。未來毛利率將維持在行業平均水準20-25%左右。

Q:公司對集中供地政策的看法，該政策的出臺對公司拿地政策有何影響？

A:該新規能保障土地充足的供應，有利於整個土地市場的降溫，回歸於理性狀態。在22城集中供地之中，上坤已佈局8個城市，該新規更有利於公司對當地市場土地的判斷。除此之外，對於公司已佈局的三大經濟圈中其他有潛力的城市，將持續發揮深耕優勢。另外，上坤已構建多元化拿地方式，例如產業聯動，城建平臺合作等方面。未來上坤將繼續通過多元化拿地方式持續獲得優質土地儲備。且未來將持續關注與其他企業合作能力。

Q：公司後續是否有評級計畫？未來是否仍有發債計畫？

A：公司將有評級相關安排，目前正在與不同價評級機構溝通。未來將結合行業走勢和公司自身情況，抓住發債視窗期，隨時安排美元債發債的推進。

Q：公司是否堅持高周轉的運營策略？ 

A:公司將更關注和強調“快周轉”而非“高周轉”，強調經營杠杆的作用。公司認為高負債、高融資杠杆的模式已不是未來主流方式，未來整個行業比拼的是自身經營能力。上坤一直強調自身能力的提高，公司將通過經營上的快周轉以實現現金流的充分運用。

Q：公司未來是否進入新的區域？

A：公司用6年時間在上海深耕，之後才走出上海進入江蘇等其他地區佈局。公司認為持續深耕，能帶來更多價值。在未來會持續深耕在三大經濟區，其中長三角為超級發展區域，另外也會持續深入珠三角區域和中部已佈局的核心區域。 

文：黃靖茜