【會議直擊】中梁控股集團(02772-HK)用什麼方法保證市場佔有率

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【財華社訊】中梁控股集團 （02772-HK）公佈截至2020年12月31日止年度業績公告，合約銷售金額較2019年同期增長10.7%至1688億元(人民幣，下同)。合約銷售均價12500元/平方米，同比上升21%。報告期內，公司共實現營業收入659.4億元，同比增長16.4%，其中股東應占核心淨利潤37.5億元。公司董事會擬宣派末期股息每股32.5港分，全年股息48.8港分，同比增長1%，維持40%派息比。

董事長及執行董事楊劍先生表示，集团转二线及强三线显现成效，销价较稳定并持续向上。集團於期內持續增加二線及三線城市項目，2020年新增117個項目，按投資金額計算，二線及三線城市共佔92%。截至2020年12月31日，集團總土地儲備約6,510萬平米，擁有480個項目，覆蓋全國23个省與直轄市及153個城市。

楊劍指，集團堅持深耕外拓的投資策略，提升城市能級，並通過商業合作勾地項目及收併購等多元化拿地策略，完善全國性的土儲佈局。2021年預計買地銷售比约40%，確保有充足的可售貨值供應，為未來銷售增長作準備。

財務表現方面，執行董事、首席財務官及副總裁遊思嘉先生「三條紅線」政策出台，進一步收緊房企融資步伐，集團僅踩一條紅線，位於「黃檔」位置，財務狀況穩健。截至2020年12月31日，集團淨負債率為65.8%，處於50強房企中較低水準；非受限現金短債比為1.1倍；剔除預收款項後之資產負債率為79.9%，穩控槓桿，財務比率達標。

游思嘉先生指，表示2020年，新冠疫情對環球經濟造成重大衝擊，中梁控股實現穩中求進，保持業務穩步增長。截至期末，中梁控股总资产2708.33亿，同比增长20.6%。

同時，中梁積極降杠杆，流動性充分，融資成本進一步下降。報告期內，公司持有總現金約342.32億元，較去年年底增長29.2%，足夠覆蓋短期負債；淨負債率65.8%，非受限現金短債比達到1.1倍，資產負債比79.9%，為“黃檔”房企；融資成本為8.5%，同期下降0.9%。另外，於2020年12月31日，銀行結餘及現金為人民幣342.3億元，已收客戶按金（合約負債）為人民幣1,209億元。

此外，該公司管理層董事長及執行董事楊劍、執行董事及聯席總裁陳紅亮、執行董事及聯席總裁李和栗、執行董事、首席財務官及副總裁游思嘉舉行媒體會議並答記者提問，節錄如下：

Q:中央進一步收緊房地產融資，加上銀行兩條紅線，對公司有何影響？

A:公司去年至四季度起，基本執行紅線要求，穩槓桿、穩土地收購百分比。在土儲方面較豐富，在業務經營上未來將更為精準。公司的產品結構以首置首改、剛需產品為主，而大的銀行對好的城市好的產品放款較為充分，因此公司預期收款率能維持在85%及以上，對於未來流動性也不會擔憂。

Q:土集中供地政策對集團有何影響？

A:總體而言，對公司是有利影響。集團在22個城市中已覆蓋18個城市，其中投資者佔比為20%，因此對公司影響較平穩。其次，在其他城市亦有佈局，因此能穩住供貨節奏。第三，公司有穩健可控的財務槓桿，公司能通過多方面合作，以保證市場佔有率。

Q:對於踩了一條紅線，未來是否有進一步優化目標？ 預計何時降為綠檔？

A:公司希望能在2-3年內逐步改善至70%左右。中糧作為12家重點房企，目前嚴格按照國家要求控制財務指標。

Q：在今年的重整計劃中有何具體安排？

A：根據今年整體融資情況，集團有空間在今年將非盈渠道又目前的28%壓縮至20%。對於加權平均成本，有可能從8.5%繼續下降至8%或以下。

Q：公司在粵港澳大灣區的競爭力如何？

A：粵港澳發展集團為南方大區的分離，項目主要分佈為廣東、廣西、福建及浙江一部分，做好精準投資、提高受益。2020年，總共獲取4-5個項目，獲得一些成效。雖然粵港澳佔地不高，但也是重要一環。集團會繼續以長期發展為目標，做好全國化的佈局。

Q：2020年毛利率下降原因？未來毛利率提升計劃？

A:以買地週期來看，數字反應2017-2018年項目，而屆時處於土地市場較熱情況，2018年以後二三線城市，均出現國家限價問題，而去年毛利率只是下滑2%，在業內來講控制不錯。總體待售項目，毛利率平均20%左右，公司相信限價在各大區域為長期情況，因此毛利率將維持20%左右。

文：黃靖茜