又一家房企爆雷！1月房企銷售業績欠佳 港A地產股受挫集體走弱

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2021年，對於國内的房地產開發企業來說，絕對是最慘的一年。其一，僅到去年三季度，就有二十多家房地產開發企業先後暴雷。其二，幾十家房地產開發企業虧損，國内A股上市的房地產開發企業大面積虧損，為近二十多年來罕見現象。

截止2022年2月8日，在國内A股市場上市的房地產開發企業，已經有64家企業發佈了2021年年度經營情況的預告。其中，虧損的比例達到了42.2%，也就是說，在64家房地產開發企業中，有27家預計，在2021年的利潤是負數，也就是虧損。在27家發佈虧損預告的房地產開發商中，虧損金額超過100億元的有3家。

正榮係爆雷 萬科稱房地產進入「黑鐵時代 」

去年以來，30強房企中不止一家遇到了棘手的流動性難題，而美元債成了爆雷的高發地。而今這一次又一家房企遭遇資本市場的重錘。

2022年2月11日中午，港股地產公司正榮地產以及其兄弟公司正榮服務盤中出現閃崩。其中，正榮地產盤中一度跌超80%，創最大跌幅紀錄；正榮服務也一度跌逾85%。雖然尾盤有所回升，但收盤時仍大跌66.39%，股價報收1.23港元，短短一天内市值便蒸發了106億港元，僅跌剩53.7億港元。有媒體報道稱，由於正榮地產股價暴跌，公司實際控制人歐宗榮的部分持股已被強制平倉。與此同時，正榮係債券亦出現了不同程度的暴跌，正榮地產債券「20正榮03」盤中跌超20%，上交所發佈公告對其進行臨時停牌。

過去，地產企業融資渠道較松，發新債、償舊債是行業内司空見慣的一種拆借手段。但自從針對地產行業的「三道紅線」政策出台後，「借新還舊」變得愈發艱難。融資端的緊縮導致一眾資金吃緊、槓桿率偏高的地產企業出現爆雷的情況。在此背景下，斷臂求生的地產公司不在少數。市場分析，「正榮係」出現股、債雙殺的主要原因或是源自其將不再按此前計劃贖回一筆於今年四月到期價值為2億美元的永續債，以及公司或將重組的傳聞。對此傳聞，正榮地產則公開回應稱，公司將按原計劃贖回2億美元永續債，相關傳聞不實。雖然在消息傳出後正榮集團第一時間便已經作出了澄清，但很顯然，在最近兩年房企暴雷不斷的刺激下，風聲鶴唳的市場投資者並沒有考慮太多，依舊是先跑為敬。事實上，正榮地產目前存續的境外債中，有四支美元債將於一年内到期，累計金額超23億美元。其中，更是有一筆高達16億美元的境外債將於今年6月30日到期，這無疑進一步加大了正榮集團的資金鏈壓力。

另外，值得注意的是，2月11日，網絡上傳出萬科集團董事會主席郁亮《在萬科2022年會上的總結發言》。在「敢拼就會赢」的2022年萬科集團年會上，萬科郁亮表示，房地產行業已經入了黑鐵時代，正縮表出清，這會是破釜沉舟、背水一戰的一年。「如何理解背水一戰?就是要麽死、要麽活，沒有中間狀態。」他說，日本的案例經驗表明，這個階段不能再心存幻想，必須要快速、堅決出清。這個過程中，地產行業規模會開始萎縮、市場分化也會越來越明顯。

1月房企業績欠佳 港A地產股集體走弱

近期，上市房企密集發佈2022年1月份銷售數據，房企業績普遍表現不佳。數據顯示，百強房企銷售金額同比下滑超過40%。房企之間分化進一步加大，不少頭部房企銷售較為可觀，中小房企則下滑較為嚴重。2022年1月，百強房企全口徑銷售總額同比下跌40.7%，權益銷售總額同比下跌42.2%。30個大中城市成交套數及面積同比分别下降27.7%和23.7%。百強房企各梯隊銷售額門檻顯著降低。其中，TOP10和TOP20房企銷售操盤金額門檻分别為114.1億元和72億元，同比分别降低39%和38.8%。TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額門檻均降低34%。TOP100房企的銷售操盤金額門檻同比降幅達49.1%。

此外，部分中小房企銷售下滑較為嚴重。如中南建設1月實現合同銷售金額46.1億元，同比減少66.1%;銷售面積37.9萬平方米，同比減少62.9%。2022年1月新承接(中標)項目12個，預計合同總金額0.2億元，同比減少99.4%。另外，多家研究機構數據顯示，2022年春節期間，重點城市樓市成交量走低，購房者置業熱情不足。就北京而言，在春節前夕，北京豐台、房山、朝陽等區域陸續出現新冠肺炎病例，人員流動性下降，這在一定程度上為春節期間樓市成交「降溫」。

連續的負面打擊使得房地產市場信心崩塌，中資美元債出現持續普跌，投資者恐慌情緒蔓延，境外融資渠道中斷。2021年以來，房地產上市公司逐漸成為資本市場的「棄兒」，不少企業股價從年頭一路陰跌至年尾，甚至曾經頗為青睐房企的險資也在下半年開始逐步撤離。

二級市場看，1月社融數據超預期，年後近期地產股出現異動，不少地產公司股價連續漲停。據統計數據顯示，此前共計有近20只地產股累計漲幅超過10%，位居漲幅首位的是泰禾集團，近5個交易日累計上漲超50%。但受「正榮係」爆雷消息影響，2月14日，地產股再度震蕩走弱，集體下跌，房地產板塊指數一度跌超2%。截止午間收盤，粵宏遠A、中國武夷跌超7%，嘉凱城、中交地產、榮幹地產、泰禾集團跌超6%，金科股份、新城控股、京投發展、招商蛇口、金地集團等跌超過5%，萬科A、華僑城A跌超3%，保利發展亦跌超2%。此外，港股正榮地產再度大跌近15%，融創中國、中國奧園大跌近10%，新城發展跌超6%，華潤置地跌逾5%，中國恒大、龍光集團跌超4%，萬科企業、碧桂園等亦跌超3%。