2706億銷售額，1845億營收！龍湖集團的長坡厚雪是什麽？

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日期：2021年3月27日 上午10:25編輯：mila

不是每家房企都叫龍湖（00960-HK）。

正如中國經濟衝破新冠疫情封鎖，成為2020年全球唯一取得正增長的國家一樣，龍湖集團也在2020年實現逆勢增長。

3月26日中午業績發佈後，龍湖集團股價上漲5.82%，股價報收48.2港元，市值2921億港元。

業績逆勢飄紅，核心淨利增20.2%

面對充滿挑戰與不確定的市場，龍湖集團恪守戰略、執行堅定，2020年穩步實現合約銷售2706億元，同比增長11.6%，超額完成銷售目標。

2020年受新冠疫情影響，一季度售樓處冷清，地產行業可謂成交低迷，房企銷售額目標普遍難以實現理想預期。

逆境之下，龍湖集團的一係列指標均維持行業内的較優水準。

2020年龍湖集團營業額同比增長22.2%至1845.5億元，其中物業投資業務收入同比增長30.9%至75.8億元；

股東應佔溢利200.0億元，剔除公平值變動等影響後之歸母核心淨利潤同比增長20.2%至186.9億元。

毛利同比增長6.4%至540.3億元，毛利率為29.3%。核心稅後利潤率為14.7%，核心權益後利潤率為10.1%。

從營收結構看，集團營業額主要來自物業發展、物業投資、物業管理及其他三個板塊。2020年，上述三個板塊分别為龍湖貢獻收入約1709.81億元、75.76億元、78.97億元，分别佔營業額比重的91.70%、4%、4%。

物業發展依然是龍湖集團在2020年的重要業務，同時也是未來集團發展的長坡厚雪。2020年，物業發展業務實現營業額1709.8億元，交付物業總建築面積1201.1萬平方米。

圍繞居住需求的衍生，龍湖集團一直在做邊界拓展，激發新的增長動能。面對未來中國城市存量房的巨大市場，龍湖將房屋租售與房屋裝修業務升級為主航道業務，生活服務品牌「塘鵝」應勢而生。塘鵝由塘鵝租售和塘鵝美裝修組成，提供一站式房產經紀業務，多樣化資產管理整合方案和即裝即住的裝配式整體解決方案。

同時，龍湖的物業投資板塊在疫情年份表現穩健，「天街」、「冠寓」等物業投資業務紮實推進。2020年實現物業投資業務不含稅租金收入75.8億元，同比增長30.9%。商場、租賃住房、其他收入的佔比分别為75.2%、23.9%和0.9%。

2020年龍湖商業通過紮實運營及快速應變直面挑戰，全年於南京、成都、蘇州、西安、濟南、重慶等城，守時保質地新開10座商場。

眾所周知，新冠疫情對商場衝擊巨大。龍湖團隊緊抓線下消費回暖的趨勢，借力創新模式，打破空間界限，聯動商戶營造出多樣化場景體驗，令客流與銷售迅速恢復，年底出租率達97%，全年商業租金提升23%至58億元。

龍湖的租賃住房品牌「冠寓」，致力於為都市新世代青年提供紮根與築夢的居所。在穩步拓店與運營提升下，品牌影響力穩居行業前三，全年實現租金收入18.1億元，為集團經營性收入貢獻穩定來源。

駐守高能級城市穩紮穩打，穩健財務見功底

房地產界有句名言，房地產發展，短期看金融，中期看土地，長期看人口。

從佈局策略上看，龍湖堅定聚焦高能級城市，這些城市經濟發達，人口眾多，並對周邊地區有著巨大的吸虹效應。

去年，龍湖集團投資按計劃有序鋪排，繼續堅定佈局一二線高能級城市，並適度下沉環都市圈衛星城。2020年，集團新增121幅地塊，首入唐山、三亞、蘭州等8城，新增土地儲備建築面積為2567萬平方米，權益面積1847萬平方米，平均權益收購成本每平方米5687元。

截至2020年底，龍湖總土儲合計7400萬平方米，權益面積5279萬平方米，業務已遍佈環渤海、西部、長三角、華南、華中5個城市群的63個城市，約90%的貨量集中在高能級城市的價值區域，且成本合理，為盈利的持續增長奠定基礎。

截至2020年末，龍湖集團淨負債率較上期進一步下降至46.5%，達到近5年來最低水平；現金短債比達到4.24倍，剔除預收款後，資產負債率為67%，依然穩居「三道紅線」綠檔。

事實上，龍湖集團已經連續5年保持「三道紅線」綠檔水平。在2016年-2020年5個會計年度期末，龍湖集團淨負債率均在54%以下，現金短債比保持在3倍以上，剔除預收款後的資產負債率均在70%以下。

長期以來，集團堅守審慎的財務戰略，始終將安全穩健的底盤作為發展根基。

2020年，龍湖集團進一步鞏固在融資端的優勢，於2020年1月發行6.5億美元優先票據，票息介乎3.375%至3.85%之間，期限介乎7.25年至12年，創下中國民營房企「最長年期」和「最低票息」雙紀錄。

截至2020年末，龍湖集團綜合借貸總額為1673.7億元，平均借貸成本降至4.39%，平均貸款年限增至6.59年。面對2021年的行業償債高峰，龍湖集團債務結構穩定合理，一年内到期債務佔總債務的比例僅為11.0%。

截至2020年末，龍湖集團在手現金合計778.3億元，同比增長28%，為拿地、開發，以及應對各種潛在風險提供資金保障。

龍湖集團一貫的穩健和自律持續獲資本市場認可，其中，國際權威信用評級機構穆迪上調評級至Baa2，惠譽調升評級展望至正面，是投資級房企中唯一在2020年獲兩家國際機構調升評級/展望的企業，也是國内唯一一家獲得全部三家國際信用評級機構（標普/穆迪/惠譽）投資級評級的民營房地產企業；同時，大公國際（AAA）、中誠信證評（AAA）、新世紀（AAA）展望均為穩定，令集團繼續保持民營房企的最佳信用評級。

「全投資級」信評連獲調升，為龍湖集團六大航道業務發展增添戰略餘量。

「六大主航道」張弛有度，資本市場表現亮眼

科技創新催生新的消費需求，物聯網、大數據、人工智能與服務業的深度融合為經濟持續增長注入新活力。

面對行業嶄新的發展階段，龍湖集團將繼續堅守「空間即服務」的戰略，強調地產開發、商業運營、租賃住房、智慧服務、房屋租售、房屋裝修六大主航道業務的多維驅動，協同發展。

2021年，集團將針對所佈局城市中剛需、改善、商業經營等不同的細分需求，推出271個主力項目，其中65個為全新項目，167個項目將推出新一期新業態產品。

投資性物業方面，武漢、長沙、杭州、南京、蘇州、成都、重慶、北京等地的多個商場，將於2021年開業；租賃住房業務龍湖冠寓，也將穩步拓店，持續提升運營水平。上述兩項業務的穩步發展，將為集團物業投資業務收入的增長奠定堅實基礎。

社區服務專家—龍湖智慧服務，也將繼續秉持初心，堅守品質，在更為豐富多樣的場景中，持續以「滿意+驚喜」為標尺，與其他主航道共冶一爐，用精細化、智能化的管理將「龍湖式幸福」耕種於業主之心。

新升級為主航道業務的房屋租售、房屋裝修將圍繞居住需求的衍生持續激發新的增長動能。

六大航道業務整齊有序，相互借力，既注重各航道自有的商業邏輯與運營，亦看重充分凝聚、協同所帶來的效能，成為驅動龍湖集團新一輪成長的六大引擎。

有目共睹的業績和成長預期成為龍湖集團在資本市場吸晴的利器。於3月26日業績發佈日，龍湖集團股價大漲5.82%，股價報收48.2港元，市值2921億港元。

受到疫情影響，自2020年以來地產股估值承壓，板塊龍頭股表現低迷，二三線陣營地產股更是集體跌破淨值，但龍湖集團卻走出獨立行情。

據Wind數據顯示，龍湖集團股價去年漲幅近29%，市值由2019年末的1956.2億港元上漲至2020年末的2751億港元。

龍湖集團無疑成為了地產板塊的亮點之一。

3月15日，龍湖集團正式被納入恒生指數HSI，成為55家藍籌股之一。恒生指數成份股有較高要求，此次入選是資本市場對龍湖良好的信用記錄、審慎自律的財務表現、穩健的業務發展進一步獲得資本認可。