【市場觀潮】地產股「躁動」！能否異軍突起？

原創

2月25日，A股市場沉寂已久的地產板塊突然發飙，多家地產龍頭漲停。不僅是A股，港股的地產股也出現全線上漲。2020年一直都沒漲的地產突然爆發了，難道市場的風格真的切換了嗎?低估值的地產板塊現在入手還來得急嗎？我們從房價、存貨周轉率和資金成本三個方面來進行一下詳細的分析。

房子，始終是大家關心的一個話題。雖然近兩年在國家「房住不炒」政策的指引下，整個房地產市場有所降溫。但是房子依然是中國人家庭資產中佔比最大的資產，沒有之一。1998年7月，國家發佈了《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，從這時開始中國的「分房」制度正是成為過去，取而代之的「商品房」正式登上歷史舞台。從這之後中國房地產市場就進入了飛速發展時期，而且這一飛就是20多年。如果不是國家進行幹預，房價飛漲的速度恐怕比現在還要高出許多。

房價

回到我們最初的問題，房地產板塊現在還能投資嗎？這是一個讓許多人糾結的問題。我們先來看看房價吧。房地產企業能不能賺錢，和房價直接相關。以北上廣的平均房價為例，來看看從2020年1月到2021年2月的房價走勢情況。北京的房價從2020年12月底達到階段低點以後，已經連續3個月出現反彈。房屋均價從去年12月的5.76萬每平米上漲到今年2月的5.81萬每平米。

相比北京，上海的房屋均價從2020年6月開始就已經出現了一輪明顯的上漲周期，而且目前漲勢仍然在延續。截止2021年2月上海的房屋均價已經漲到了5.28萬每平米。不過作為國際化大都市，「帝都」和「魔都」的房價出現反彈並不讓人感到意外，畢竟這兩座城市是全國乃至全世界資金的目的地。

當然，廣州作為中國最有活力的城市，平均房價從去年7月起也出現了一波趨勢性的上漲，截止2021年2月，廣州的住房均價達到了3.36萬每平米。雖然低於北京和上海，但是在全國範圍内也絕對處於頭部位置。

上面我們對北、上、廣三座城市近一年的房價進行了梳理。從總體情況來看，三座城市的房屋均價都呈現出了低位反彈的態勢。這對於房地產開發企業來說是一個積極的信號。但是北、上、廣房價的上漲並不能代表全國的所有城市。大型房地產企業也不可能只在幾個重點城市開發樓盤項目，所以北、上、廣房價的上漲能不能給所有的房企帶來業績的大幅提升仍然是未知數。

此外，本輪房價的反彈與全球性的流動性泛濫有直接的關係。為了應對疫情，提振經濟，美聯儲在不到一年的時間里向市場上投放了4萬億美元的流動性。這直接導致美國的房價在2021年創出歷史新高。而我國在「房住不炒」的總基調下，房價業並沒有出現大面積的爆發。除了上面說道的一些重點城市，許多城市的房價仍然處於下降通道中。未來，一旦寬松政策開始收緊，房地產業很有可能又要經歷一場寒冬。

存貨周轉率持續走低

房子說到底是一種商品，開發商只有把房子賣出去才能實現盈利。在普通購房者眼中的資產，對房地產開發商來說只是存貨，如果房地產開發商無法把手中的房子及時變現，那麽帶給房地產企業的資金壓力是十分巨大的。商品房不像一般的快消品，其建設周期和銷售周期都比較長。房地產商從拿地到建設，再到銷售推廣都需要消耗大量的資金。在房子被售出之前，地產商無法從在建的地產項目中獲得任何資金流入（除了銀行貸款）。此外，開發商還要承擔從銀行和其他金融渠道融資所產生的利息支出。所以沒有雄厚資金實力和豐富融資渠道的地產商資金鏈很容易出現問題。因此房子能不能儘快的銷售出去，從而實現資金回籠是關係到地產商生死存亡的大事。

既然存貨周轉如此重要，我們就以A股市場上市值最大的三家地產商的存貨周轉率為例來看一下地產業整體的變現情況。我們統計了保利地產、萬科和新城控股三家大型地產公司從2015年第一季度到2020年第三季度的存貨周轉率。三家公司的存貨周轉率雖然呈現出季節性的波動，但是從整體來看，三家公司的存貨周轉率都呈現出了下跌的趨勢。2015年第一季度新城控股的存貨周轉率可以達到58.19%，而到2020年第三季度公司的存貨周轉率已經下降到了11.24%。如此明顯的降幅，說明存貨（在售房屋）對公司資金的佔用情況越來越嚴重。並且這種下降的趨勢從沒有出現過明顯的觸底反彈迹象。當然隨著企業規模的增長，周轉率適當的下行是可以理解的，但是趨勢性的下降確實是一種不爭的事實。

如果存貨周轉率不夠直觀，我們直接來看萬科和保利地產的存貨規模。到2020年第三季度，萬科的存貨規模已經達到了9557億元。這就是說萬科有將近一萬億的資金被存貨佔用，。

從存貨周轉率和存貨總量的角度來看，地產公司對資金的利用率越來越低，這也說明地產這門生意已經不再會像以前那樣產生非常高的超額收益了。與其耗時費力的投資地產項目倒不如多關注幾家互聯網企業。畢竟互聯網公司只需要多加幾排服務器就可以實現資金的高速流轉。互聯網這架「賺錢機器」的效率顯然比房地產更高。

近期融資成本可能攀升

第三、作為資金密集型行業，房地產業對於金融環境非常敏感。本周由於美國10年期國債到期收益率出現了加速上漲的態勢，整個金融市場的融資成本都有可能被拉高。對於房地產企業這種要大量依靠外部融資才能正常運轉的公司來說，融資成本的上升是一個不折不扣的壞消息。雖然目前房地產板塊對這一事件還沒有太明顯的反應，但是如果利率繼續走高房地產業勢必會受到影響。

總結

上面，我們從房價、存貨周轉率和借貸成本三個角度分别對房地產企業的運行情況進行了分析。總體來看房地產業的高速發展期已經過去。不僅僅是住宅項目，商業房地產項目在互聯網大潮的衝擊下同樣在走下坡路。未來，地產投資可能仍然能給投資人帶來一個穩定的現金流回報，但是如果想要獲得超額收益，那麽地產可能就不再是一個好的選擇。

福利

上面只是一些個人看法，僅供大家參考。如果大家仍然對地產板塊有濃厚的興趣，那麽大家可以關注下面的圖表。財華社把漲幅比較靠前的地產主題基金和市值排名靠前的地產股匯總給大家，喜歡的小夥伴快來收藏吧。

今天關於地產板塊的分析先到這里，謝謝大家的觀看。祝大家元宵節快樂。