【會議直擊】越秀房產信託基金：派息不變，疫情期為租戶免租9000萬

原創

越秀房產信託基金(00405-HK)是全球首只投資於中華人民共和國内地物業的上市房地產投資信託基金，同時具備房地產和金融屬性的板塊，當前資產總值超360億元人民幣，位列亞洲十大上市房產基金之一。

3月5日，公司發佈了2019年業績報。報告顯示，公司年内收入總額為為20.58億元(人民幣，下同)，同比增長1.3%；物業收入淨額為14.95億元，同比增長1.8%；除稅後溢利為9.4億元，同比減少2.7%。

公司管理人議決就2019年7月1日至2019年12月31日期間向基金單位持有人宣派末期分派每個基金單位約0.1051元，約等於0.1172港元(2018年：0.1371元，約等於0.1595港元)。

物業估值穩步上漲

報告期内，越秀房產信託基金物業組合共有八項，物業總體出租率為92.6%，同比增長1.8個百分點，整體續租率為73.6%；租約單價與2018年持平，為每月214.4元/平方米。

從物業類别看，公司寫字樓出租率為90.2%，同比上升2.3個百分點，經營收入同比下滑0.45%至9.42億元；零售商場出租率為90.2%，同比上升0.3個百分點，經營收入同比下滑8.66%至1.91億元；批發出租率為100%，與去年同期持平，經營收入同比下滑1.44%至3.73億元。

物業估值方面，公司維持穩定上漲趨勢。報告期内，公司8個物業估值均取得小幅上漲，使整體估值同比增長2.9%至349.61億元。

國金中心作為公司最大的物業組合，於2019年低估值達189.4億元，同比增長3.1%。在收入比重方面，國金中心佔總營收比重達55.1%。

批發商場及酒店受疫情衝擊大

近期來勢洶洶的疫情衝擊著國内的零售業及酒店業，公司無疑遭受多年來一遇的重大挑戰。

政府持續實施各種大規模的應急措施防止疫情的不利影響下，國内的商業環境在短期内將保持疲弱，這對批發商場、零售商場及酒店的經營帶來衝擊。

值得注意的是，公司有一項物業位於最受COVID-19爆發影響的武漢，即越秀財富中心。武漢物業產權面積達24.82萬平方米， 年内經調整淨利潤約8052.9萬元。

公司在年報中稱，擬根據情況向批發商場、零售商場和辦公室的租戶在一對一協商的基礎上提供租金優惠。此外，公司唯一的酒店——廣州四季酒店在今年2月的平均入住率和惠顧率均大幅下降。

對於疫情帶來的衝擊，公司管理層於2019年業績投資者電話會議中表示，租戶是企業發展重要的夥伴，在特殊情況下，公司有社會責任與租戶同舟共濟、共渡難關。在疫情期間，公司共為租戶免租9000萬元人民幣。

管理層稱，包括白馬大廈、三個零售商場以及酒店均採取一系列措施降低疫情對公司的影響。對於武漢市場，管理層指，疫情未來的發展充滿不確定性，短期來看，武漢市場壓力較大，預計市場完全恢復的時間較長，預計全年空置率會上升。目前市場相對穩定，租戶規模結構較為健康，抗疫情風險的能力較強，預期疫情結束後，市場需求將會釋放。

以下是公司管理層於2019年業績投資者電話會議中的問答環節：

問：公司9000萬免租構成情況是怎麽樣的？

答：我們預計疫情在今年4月底結束，所以我們是出於與客戶共度時艱的考慮，是穩經營的措施。此次9000萬的免租租金是一次性免租，我們採取的免租措施有差異化，當中涉及武漢。在武漢的寫字樓和商場方面，我們有2個月的免租政策，有些關聯租戶不參與免租。

白馬批發市場在3月1日復業，我們對此也會給予一定程度的免租。

商場方面，我們在武漢的餐飲市場大概有2000萬收入，零售有1300多萬收入。餐飲、線下教育以及健身等店面不能開業，這方面影響較大。

問：公司除了在下半年買了車位外，沒有在物業上有擴張，公司如何考慮長遠發展？

答：去年開始，我們上海的物業結構發生了變化，銀行機構、券商等是我們的重要客源。我們度業績穩中有升，我們穩定現有經營，尋求對外收購目標。疫情當下，我們的派息政策不會改變，可能有更多的機會。

問：撇開9000萬的免租，對公司的資產估值是否會有影響？公司今年會用什麽融資手段做收購？

答：我們的所有項目都是有比較穩健的評估，未來租約還是會有提升空間的。上半年的減租需要在未來看續租情況，我們加大了續租等方式以縮減招商週期。

我們有很多融資方式，會視情況而定。

最後，管理層總結稱，疫情對我國經濟結構帶來衝擊，但未來增長的動力還是持續存在的。在武漢市場，公司沒有放棄租賃業務，在疫情下仍在最近2個月簽了大租約，包括線上培訓的租戶。公司提出，今年將會「内在穩經營，外在尋求擴展」。